ПИФ – это некий общий денежный мешок, т.е. объединенные средства пайщиков. На
эти средства Управляющие фондом (это специальная организация – Управляющая
компания) приобретают определенные активы, в нашем случае – объекты
недвижимости, поэтому фонд называется «фонд недвижимости».
При этом вы приобретаете так называемый «пай» - ценную бумагу, обозначающую ваше
право на часть собственности фонда. Поскольку фонд закрытый, то приобрести пай
можно только в момент формирования фонда, а продать – в момент расформирования:
цена пая увеличилась и Вы получили доход. В принципе, паи некоторых фондов можно
купить и продать в процессе работы фонда – через биржу.
Цена паев в некоторых фондах может быть несравнимо ниже стоимости объекта
недвижимости. Таким образом, обладая суммой меньшей, чем стоимость квартиры или
даже чем первоначальный взнос по ипотечному кредиту, Вы можете инвестировать в
такой инатрумент как недвижимость!
ЗПИФы недвижимости на российском рынке существуют уже три года. По данным
Национальной лиги управляющих (НЛУ), количество сформированных ЗПИФов за год
выросло со 150 до 270 штук. При этом стоимость чистых активов (СЧА) увеличилась
на 76,8 млрд рублей, до 143 млрд, — это практически удвоение средств, что
говорит об интенсивном развитии отрасли. Около 30% всех ПИФов в России сегодня
составляют фонды недвижимости.
Условно все ЗПИФН можно разделить на рыночные и нерыночные. Из рыночных,
пожалуй, следует выделить те, паи которых активно обращаются на ММВБ: их легко
продать, что очень удобно — не нужно в течение нескольких лет ждать закрытия
фонда или купить. Многие из них имеют достаточно демократичную цену пая — около
1000 рублей.
Типы:
Рентные – направлены на покупку и эксплуатацию готовых объектов коммерческой
недвижимости с целью получения рентного дохода. Риск минимален и заключается
лишь в вероятности не найти арендатора
Строительные – направлены на строительство и продажу объектов жилой и
коммерческой недвижимости. Существует вероятность ошибиться с направлением
использования объекта, или неправильно определить стоимость строительства
объекта. Основная масса фондов на данный момент – именно строительные.
Плюсы:
Инвестирование в актив, менее подверженный рыночным колебаниям, чем акции.
Диверсификация – в состав одного фонда входят различные объекты недвижимости.
Легкий выход (по сравнению с объектом недвижимости)– возможна продажа паев через
биржу или УК. Но открытые фонды облигаций, например, при чуть меньшей доходности
более ликвидны.
ПИФ – не юридическое лицо + вы не платите налог на имущество, только налог на
прибыль при продаже паев.
Доходности:
Девелоперские фонды, которые работают сейчас, показывают доходность порядка
25-37% годовых в рублях в зависимости от типа фондов.
Рентные фонды - 15-25%.
Пайщики фонда получают ежегодный доход от объектов недвижимости, которыми
владеет фонд. Доход пайщиков складывается из двух источников: роста рыночной
стоимости объектов недвижимости фонда и арендных платежей.
Выбор:
Частным инвесторам стоит выбирать фонды с постоянным денежным потоком и выплатой
дохода по паю — рентные и те из девелоперских, которые ведут строительство жилья
(лучше несколько проектов) с параллельной реализацией квартир. Оба фонда
обеспечат и прирост стоимости пая, и регулярные выплаты.