С чего начинать
Понятие «инвестиционная недвижимость»
Инвестиционная недвижимость – земля или здание, либо часть здания, либо и то, и
другое, находящиеся в распоряжении (собственника или арендатора по договору
финансовой аренды) с целью:
получения арендных платежей по договору операционной аренды,
доходов от прироста стоимости капитала или того и другого,
Ключевым моментом при идентификации недвижимого имущества в качестве
инвестиционной недвижимости является цель приобретения. Так, если земля или
здание приобретаются с целью использования в процессе производства или
предоставления товаров и услуг или для управленческих целей, то такое имущество
классифицируется как основные средства и учитывается по МСФО (IAS) 16
(недвижимость, занимаемая владельцем); если же целью приобретения выступает
продажа в процессе ведения хозяйственной деятельности, то данные активы
рассматриваются как товары и учитываются в соответствии с МСФО (IAS) 2.
Примерами объектов инвестиционной недвижимости являются:
земля, предназначенная для извлечения выгоды от повышения ее стоимости в
долгосрочной перспективе, а не от ее продажи в краткосрочной перспективе;
земля, дальнейшее предназначение которой на отчетную дату пока не определено;
сооружение, находящееся в собственности организации (или по договору финансовой
аренды) и предоставленное в аренду по одному или нескольким договорам
операционной аренды; и
сооружение, не занятое в настоящее время, но предназначенное для сдачи в аренду
по одному или нескольким договорам операционной аренды.
К числу активов, не являющихся инвестициями в недвижимость и на которые не
распространяется действие МСФО 40, относятся:
объекты, предназначенные для продажи в ходе обычной хозяйственной деятельности,
или объекты незавершенного строительства и реконструируемые объекты,
предназначенные для продажи (учитываются в соответствии с МСФО (IAS) 2
«Запасы»);
недвижимость, занимаемая владельцем (отражается в отчетности согласно МСФО (IAS)
16 «Основные средства»),
объекты незавершенного строительства или реконструируемые объекты недвижимости
по поручению третьих лиц (при меняются положения МСФО (IAS) 11 «Договоры
строительного подряда»).
На практике может возникнуть ситуация когда один объект используется и как
объект инвестиций в недвижимость, и как недвижимость занимаемая владельцем. МСФО
(IAS) 40 предлагает следующее решение: если данные части объекта могут быть
реализованы независимо друг от друга (или независимо переданы в финансовую
аренду), то разные части должны учитываться как разные учетные объекты; если
такое разделение невозможно, то объект может быть классифицирован как инвестиции
в недвижимость только в случае, если незначительная его часть предназначена для
производства или поставки товаров, оказания услуг или административных целей.Формы, не сильно различаются в зависимости от страны
проживания, накладываются только определенные законодательные ограничения
конкретного государства.
Условно их можно разделить на 2 группы:
Операции непосредственно с объектами недвижимости (коммерческой, жилой,
промышленной, землей)
Операции с финансовыми инструментами, в основе которых лежат операции с
недвижимостью: в России это так называемые Закрытые Паевые Фонды Недвижимости, в
США – Real Estate Investment Trusts .
Наиболее популярны в России прямые операции с недвижимостью. Какие здесь есть
варианты?
Покупка вторичного жилья на собственные средства и дальнейшая продажа в расчете
на рост цен. Особенности:
Достаточно надежный актив, который можно «потрогать руками».
Необходима значительная денежная сумма.
Риск не получения запланированной доходности
Можно сдавать в аренду и получать дополнительный доход.
Покупка жилья в строящемся доме с дальнейшей продажей после сдачи объекта
Доходность выше
Невозможность сдавать в аренду
Риск недостроя
Покупка с использованием ипотечного кредита.
Не факт что рост цен на объект недвижимости (даже с учетом сдачи в аренду)
покроет затраты по ипотечному кредиту
Покупка квартиры для перевода в нежилой фонд и последующая продажа или сдача в
аренду .
Рост цен на коммерческую недвижимость может сохранятся, даже когда жилая падает
(в Москве сейчас именно так).
Можно промахнуться с востребованностью коммерческой недвижимости в данном районе
города.
Могут возникнуть сложности с переводом объекта.
Покупка коммерческой недвижимости для последующей продажи или сдачи в аренду.
Покупка земли – перевод в другой статус -подведение коммуникаций – продажа
Покупка земли – строительство коттеджа – продажа
Наиболее популярны операции с жилой недвижимостью, работающие по схеме: покупка
– аренда – продажа.
Преимущества и недостатки каждой формы инвестиций?
Здесь поподробней хотелось бы остановиться на покупке недвижимости с
использованием кредита. Вы должны будете взвесить ставку по кредиту и
предполагаемую доходность от инвестиций (с учетом как роста цен на недвижимость,
так и дохода от сдачи ее в аренду и инфляции).
Например, вы берете кредит под 12% годовых, недвижимость растет примерно на 15%
в год, а доход от аренды ожидается на уровне 5%, тогда, грубо, вы будете иметь
8% дохода в год, если брали кредит на всю сумму недвижимости. С учетом инфляции
в 10% в год, эти 8% дохода в итоге окажутся убытками, поэтому данная операция не
будет иметь смысла. Более того, используя эту схему, вы ограничиваете себя в
отношении свободы операций с приобретаемым объектом: все должно производиться с
согласия банка.
С чего начать инвестирование в недвижимость?
Инвестиции в недвижимость ничем по своей сути не отличаются от других инвестиций
и для того, чтобы их начать необходимо определиться с несколькими моментами:
С ЦЕЛЬЮ инвестиций. Если цель сформулирована «просто вложить куда-нибудь деньги,
а недвижимость никуда не денется, поэтому вложу в нее», то существует риск того,
что вы выберете не самый доходный актив.
С СУММОЙ инвестиций. Недвижимость – дорогой актив, поэтому и начальные суммы
будут высоки. Однако вы можете начать и с небольших сумм, иногда даже от
нескольких тысяч рублей, если будете использовать такой инструмент как Закрытый
Паевой Фонд Недвижимости.
Со СРОКОМ инвестиций. Важно понимать, что вложения в недвижимость – долгосрочны,
а сам объект недвижимости – актив менее ликвидный, чем например ценные бумаги,
т.е. если акции вы можете продать за несколько секунд, то продавать ту же
квартиру можно и месяц.
Когда эти пункты поняты, естественно необходимо подобрать надежных партнеров:
риэлтерское агентство, банк, застройщика, юриста и т.д. поскольку сделки с
недвижимостью – не самые простые с юридической точки зрения процедуры.
Что бы вы могли посоветовать людям, решившим заработать на недвижимости?
Опять же, как и для других типов инвестиций – прежде всего тщательный анализ
ситуации на рынке и сопоставление недвижимости с другими типами активов (ценные
бумаги, драгоценные металлы и т.д)
С точки зрения диверсификации инвестиций: желательно, чтобы сумма инвестиций в
один тип актива (в данном случае недвижимость) не превышала 20-30% всего вашего
инвестиционного портфеля.
Какая доходность может быть при инвестировании в недвижимость?
Любая. Даже отрицательная, как это ни странно, например, при неправильном выборе
объекта или при возникновении дополнительных непредвиденных расходов на
получение каких либо документов/разрешений и т.д. Важно понимать, что любая
инвестиция – это риск, даже казалось бы, в такой «безрисковый»
актив как недвижимость.