Оценка недвижимости в соответствии с международными стандартами. Виды стоимости
объектов недвижимости.
Оценочная деятельность – деятельность субъектов оценочной деятельности,
направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной
стоимости.
Субъектами оценочной деятельности признаются, с одной стороны, юридические лица
и физические лица (индивидуальные предприниматели), а с другой - потребители их
услуг (заказчики).
Цель определяет тип определяемой стоимости объекта недвижимости (земельного
участка) и тип тех прав, которые к нему относятся. Например, целью может быть
определение рыночной стоимости прав на долгосрочную аренду земельного участка
при определенных ограничениях его использования.
Функция оценки определяет ее назначение и область последующего использования.
Она может быть использована для определения стартовой цены земельного конкурса
или аукциона, выкупа прав аренды, получения кредита, страховки, внесения в
уставный капитал предприятия и т.д.
Точность оценки стоимости объектов недвижимости (земельных участков) существенно
зависит от цели и функции оценки – в результате, в начале любой оценки
недвижимости перед экспертом-оценщиком стоит проблема выбора вида стоимости для
расчетов. Эта проблема связана с тем, что в зависимости от целей и функций
оценки выбирается тот или иной вид стоимости. Последний, в свою очередь,
обусловливает выбор метода оценки объекта недвижимости
Рыночная стоимость объекта
оценки (стоимость при обмене) – наиболее вероятная цена, по которой данный
объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции,
когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией,
а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства,
то есть когда:
одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не
обязана принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих
интересах;
объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и
принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не
было;
платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Рыночная стоимость является объективной, независимой от
желания отдельных участников рынка недвижимости и отражает реальные
экономические условия, складывающиеся на этом рынке.
Стоимость объекта оценки при существующем использовании (потребительская
стоимость) – стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих
условий и цели его использования. Отражает ценность объекта недвижимости для
конкретного собственника,
Потребительская стоимость является субъективной, зависимой от потребностей
конкретного участника рынка недвижимости.
Инвестиционная стоимость – стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его
доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях.
Инвестиционная стоимость сходно с понятием «стоимость в использовании», но
отражает ценность объекта недвижимости для конкретного инвестора, который
собирается купить оцениваемый объект или вложить в него финансовые средства. Для
инвестора важны такие факторы, как риск, масштабы и стоимость финансирования,
будущее повышение или снижение стоимости объекта оценки и т.д.
Восстановительная стоимость – стоимость объекта оценки, определяемая в текущих
ценах как нового (без учета накопленного) износа и соотнесенная к дате оценки.
Она может быть рассчитана на базе стоимости воспроизводства или стоимости
замещения.
Стоимость воспроизводства объекта оценки (восстановительная стоимость) – сумма
затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание
объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и
технологий, с учетом износа объекта оценки. При этом воспроизводятся тот же
моральный износ объекта и те же недостатки (достоинства) в архитектурных
решениях, которые имелись у оцениваемого объекта.
Стоимость замещения объекта оценки – сумма затрат на создание объекта,
аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения
оценки, с учетом износа объекта оценки, но построенного в новом архитектурном
стиле, с использованием современных проектных нормативов и прогрессивных
материалов и конструкций, а также современного оборудования объекта
недвижимости.
Полная восстановительная стоимость – восстановительная стоимость основных фондов
с учетом сопутствующих затрат, необходимых для начала эксплуатации активов, и
отражаемая в балансовой стоимости. В основе определения восстановительной
стоимости лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его
заказчику.
Стоимость объекта оценки для целей налогообложения – стоимость объекта оценки,
определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с
положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная
стоимость).
Данный вид стоимости определяется аккредитованными при налоговых инспекциях
экспертами-оценщиками на основе либо рыночной стоимости, либо восстановительной
стоимости объекта недвижимости. В России в настоящее время оценка в целях
налогообложения производится путем рассчитываемой инвентаризационной стоимости,
базирующейся на восстановительной стоимости.
Стоимость объекта оценки с ограниченным рынком – стоимость объекта оценки,
продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат
по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на
рынке товаров. Данный вид стоимости определяется на основе либо
восстановительной стоимости либо стоимости замещения.
Ликвидационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки в случае,
если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции
аналогичных объектов.
Срок экспозиции объекта оценки – период времени, начиная с момента представления
на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до момента совершения сделки
с ним.
Утилизационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки, равная
рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на
утилизацию объекта оценки.
Страховая стоимость – стоимость для целей страхования, рассчитываемая на основе
либо полной восстановительной стоимости, либо стоимости замещения объекта,
который подвержен риску уничтожения (или разрушения). На базе страховой
стоимости объекта определяются страховые суммы, выплаты и проценты.
Залоговая стоимость – стоимость для целей кредитования, рассчитываемая на основе
либо рыночной либо ликвидационной стоимости.